השקעות נדל"ן קפריסין – המדריך השלם שיעשה לכם סדר

הסיבות בגינן קפריסין סומנה על ידי משקיעים רבים, המיסים באזור ומסלולי ההשקעה האטרקטיביים ביותר למשקיעים זרים!

משקיעי נדל"ן רבים מישראל בפרט ומכל רחבי העולם בכלל נושאים את עיניהם ליעדי השקעות אטרקטיביים מעבר לים. שוק הדיור בישראל רושם עליות רצופות וחסרות רסן של למעלה משני עשורים, מה שמקשה על המשקיעים לאתר עסקאות אטרקטיביות כמו אלה שניתן למצוא מעבר לים. מחירי הדיור הגבוהים לא רק מחייבים את המשקיעים להשקיע סכומי כסף גדולים, אלא גם פוגעים באחוזי התשואה השנתית מהשכרת הנכסים. אחד מכללי האצבע שמלווים משקיעי נדל"ן רבים בכל רחבי העולם הוא ככל שמחירי הנכסים גבוה יותר, כך אחוזי התשואה מהשכרתם צפוי להיות נמוך יותר. לכן, משקיעי נדל"ן רבים בישראל החלו בשנים האחרונות להעביר את כל כספי השקעותיהם אל מעבר לים.

ישנן מדינות רבות בכל רחבי אירופה שרק מתחילות את הזינוק במחירים שהחל בישראל לפני למעלה משני עשורים. אך רגע לפני שאתם מתחילים להשקיע בחו"ל, חשוב שתכירו מספר דגשים חשובים אודות השקעות נדל"ן מעבר לים. בשורות הבאות נגע בשיטות הטובות והמדוייקות ביותר לאתר אזורים שמחירי הנכסים בהם צפויים לעלות בעשרות אחוזים תוך זמן קצר, נכיר את הכוחות המשפיעים על מחירי הדיור, נכיר את אחד היעדים האטרקטיביים ביותר בעולם שעל אף גודלו הפיזי מצליח למשוך משקיעי נדל"ן רבים מכל רחבי העולם, ניגע בדגשים חשובים אודות המיסוי המקומי, אפשרויות המימון השונות ומסלולי ההשקעה הגדולים ביותר באזור. רוצים להתחיל להשקיע בנדל"ן ולא יודעים איך ואיפה? המדריך הבא יעשה לכם סדר בנקודות החשובות ביותר.

אחת המדינות המתויירות ביותר – קפריסין הקטנה מארחת כ 2,500,000 תיירים מידי שנה!

אחד היעדים האטרקטיביים ביותר בעולם שסומן על ידי משקיעי נדל"ן רבים כיעד טוב להשקעה בשנת 2021 הוא קפריסין. קפריסין כוללת לא מעט יתרונות לכל משקיעי העולם בכלל ולמשקיע הישראלי בפרט. בין כלל יתרונותיה הרבים ניתן למנות את הקירבה הגאוגרפית, את היותה מדינה תיירותית, את מזג האוויר הנוח בכל עונות השנה וכמובן את מחירי נכסיה. על אף גודלה הפיזי וכמות התושבים המקומיים היא מצליחה למשוך לא פחות מ 2,500,000 מיליון תיירים מידי שנה, כמעט כפול מכמות התושבים המקומיים בשטחה. נתון זה הופך אותה ליעד תיירותי המאפשר למשקיעים ליהנות מהשקעות קצרות טווח המגדילות באופן ניכר את אחוזי התשואה השנתיים. מעבר לכך, רמות הביקוש למגורים באזור גבוהות במיוחד בשל הכמות הגדולה של דורשי הדיור לעומת ההיצע הקיים. נקודה זו מובילה אותנו להיכרות מהירה עם הכוחות המשמעותיים ביותר שמשפיעים על שוק הדיור בכל רחבי העולם. בדומה לכל מוצר שנמכר בשוק, כאשר רמות הביקוש אליו גבוהות מכמות המוצרים שיש למכירה, מחירי המוצר עולים. כך גם בשוק הדיור, ככל שרמות הביקוש גבוהות מההיצע הקיים, המחירים עולים. התיירות העניפה בקפריסין מבטיחה רמות ביקוש גבוהות, מה שצפוי להוביל לעליות ערכי הנכסים באזור במרוצת השנים.

כל היתרונות הגדולים שקפריסין מציעה למשקיעיה

רגע לפני שאתם קופצים לקפריסין, הכירו עוד כמה נתונים היסטוריים וכלכליים אודותיה. קפריסין החלה את דרכה כמדינה עצמאית בשנת 1960 ובשנת 2003 הצטרפה לכלל המדינות הנכללות תחת האיחוד האירופי. חמש שנים לאחר מכן, בשנת 2008 החלה לעשות שימוש במטבע הרשמי באיחוד, האירו. מאז ועד היום הכלכלה המקומית מצליחה לספק את כל צורכי תושביה בהצלחה ללא מהלומות קשות ומשמעותיות. בשנת 2013 הכלכלה המקומית נכנסה למשבר קטן שנגרר כתוצאה מהתנהלות כלכלית שגויה של האיחוד האירופי אך עד מהרה הצליחה לצאת ממנו כמעט ללא זכר. הכלכלה המקומית מוכיחה את חסינותה ויכולתה להתמודד עם משברים פעם אחר פעם, מה שמאפשר למשקיעים הרבים מכל רחבי העולם לרכוש נכסים להשקעה בקפריסין ולישון בראש שקט. בטיחות ההשקעה חשובה לכם לא פחות מרווחיותה? קפריסין היא המדינה עבורכם. היתרונות הגדולים ביותר בגינם משקיעי נדל"ן רבים מכל רחבי העולם בוחרים דווקא בקפריסין הם:

1. מחירי הדיור נמוכים – מחירי הדיור בקפריסין נמוכים בעשרות אחוזים בהשוואה למחירי הדיור בישראל. בקפריסין תוכלו להתחדש בדירות מגורים באזורים חמים בפחות מ 500,000 שקלים. המחירים הזולים כוללים לא מעט יתרונות למשקיעים. המרכזיים שבהם הם: האפשרות ליהנות מהשקעה טובה ומניבה גם ללא הון עצמי גבוה וכן אחוזי התשואה הגבוהים מהשכרת הנכסים. כפי שהסברנו לעיל, אחד הכללים המנחים משקיעי נדל"ן רבים הוא ככל שמחיר הדירה זול יותר, כך אחוזי התשואה המתקבלים מהשכרתה יהיו גבוהים יותר.

 

1. מיסים נמוכים – בשונה ממדינות רבות בכל רחבי העולם המטילות מיסים גבוהים במיוחד על משקיעים זרים, בקפריסין המשקיעים הזרים נהנים ממיסים נמוכים במיוחד במטרה למשוך כמה שיותר מהם. הכלכלה המקומית רואה במשקיעים יתרון המסייע להתפתחות הכלכלה המקומית.

 

1. כלכלה יציבה – הכלכלה הקפריסאית ידועה ביציבותה וביכולתה לעמוד במשברים כלכליים שונים. כמות המובטלים במדינה נמוך במיוחד והעובדה שמדובר במדינה כה קטנה (הכוללת כ 1,500,000 תושבים מקומיים בלבד), מאפשרת לה להתמודד עם כל משבר במהירות וכמעט ללא פגע.

 

1. מדינה תיירותית במיוחד – לקפריסין מגיעים כ 2,500,000 תיירים מידי שנה, מה שמבטיח למשקיעים בה אפשרות להגדלה משמעותית של אחוזי התשואה השנתיים מהשכרת הנכס. התיירים הרבים המגיעים מידי שנה צריכים מקומות רבים ללון בהם, מה שגורם למשקיעי נדל"ן רבים להציע את דירתם להשכרת תיירים לטווחי זמן קצרים. השכרת נכסים לטווחי זמן קצרים יכולה להניב כ 10% עד 15% תשואה מידי שנה.

הכירו את האזורים החמים ביותר להשקעה בקפריסין – אלה היעדים שרוב משקיעי הנדל"ן בוחרים בהם!

כלל היתרונות הללו מצליחים למושך משקיעי נדל"ן רבים מכל רחבי העולם שבוחרים להשקיע את כספם דווקא בקפריסין. יתרון נוסף למשקיעים הישראלים הוא כמובן המרחק הגאוגרפי. המרחק הגאוגרפי מאפשר למשקיע הישראלי להגיע לקפריסין תוך 40 דקות טיסה בלבד. נתון זה מסייע לנהל את ההשקעות בקפריסין בקלות וביעילות. השקעות בקפריסין נשמעות לכם מעניינות? במדריך זה של השקעות נדל"ן בקפריסין ריכזנו עבורכם את האזורים החמים ביותר להשקעה. אך רגע לפני שניגע ביעדים האטרקטיביים ביותר להשקעה, חשוב שתכירו את המחוזות השונים באזור.

פמגוסטה

מחוז זה כולל בעיקר בתי נופש מפוארים המיועדים לתיירים רבים. השקעה במחוז מתאימה למשקיעים שמעוניינים להשכיר נכסים לטווחי זמן קצרים. באיה נאפה צפויים לא מעט שינויים ופיתוחים שצפויים להשביח את כל הנכסים באזור.

לרנקה

לרנקה רשמה בשנים האחרונות עליות מחירים בשכירות הנכסים באופן קבוע. בשנים האחרונות משקיעי נדל"ן רבים החלו לקדם באזור בניית בניינים חדשים וגבוהים הכוללים כמות גדולה של דירות להשכרה. נתון זה אמנם משביח את האזור ומעלה את ערך הנכסים מחד, אך מאידך מגדיל את ההיצע הקיים בשוק השכירות כך שהדבר עלול לבוא לידי ביטוי בירידות מחירים של השכרת נכסים. אם אתם משקיעים לטווחי זמן ארוכים במטרה ליהנות מהכנסה חודשית קבועה ואחוזי תשואה גבוהים, ייתכן שלרנקה היא לא התשובה עבורכם.

ניקוסיה

ניקוסיה לא מצליחה למשוך משקיעים זרים רבים בשל העובדה שהשוק המקומי לא פשוט להשקעה. על מנת להשקיע באזור אתם חייבים להכיר לעומק את כל השכונות והאזורים השונים, מה שגורם למשקיעים זרים רבים לוותר על כך. רוב מחזירי הדירות הם מקומיים או משקיעי נדל"ן מקפריסין.

לימסול

לימסול היא אחת הערים המרשימות והמפותחות ביותר בקפריסין. בעיר תוכלו ליהנות מחיי לילה עשירים, מרכזי קניות, פנאי ובידור, מקומות תעסוקה רבים, משרדי הייטק ועוד. כלל הנתונים הללו הצליחו למשוך את תשומת ליבם של משקיעים רבים שבחרו בהמוניהם להשקיע באזור. חשוב להדגיש כי לימסול נמצאת לאחר תקופה ארוכה של עליות משמעותיות כך שייתכן שהיא קרובה לשיא המחירים בתקופה הקרובה.

פאפוס

האזור החם ביותר בקפריסין בו רוב ככל המשקיעים בה בוחרים הוא פאפוס. פאפוס היא אחת הערים האטרקטיביות ביותר להשקעה בקפריסין מכמה סיבות מרכזיות. ראשית, חשוב לדעת שפאפוס נחשבת לעיר תיירותית מאוד המושכת תיירים רבים בכל עונות השנה. מזג האוויר הנוח באזור מאפשר לרבים לטייל בה גם בעונת החורף ללא כל מפרע. אך אם לא די בכך, בעיר נפתח לאחרונה קזינו חדש ומרשים, בעתיד הקרוב צפויים להעמיד באזור מעגן יאכטות, לפתח כבישים מהירים שיקשרו בין פאפוס לפוליס ועוד. כלל השינויים הללו צפויים להעלות את מחירי הנכסים באזור בעשרות אחוזים תוך זמן קצר. חשוב להדגיש שבניגוד ללימסול המרשימה, פאפוס עדיין לא החלה את הזינוק הצפוי במחירי הנכסים. נתון זה מאפשר למשקיעים הרבים להתחדש עם נכסים במחירים נמוכים עם פוטנציאל השבחה גבוה מאוד. כמו כן בעיר פאפוס קצב התחלות הבנייה נחשב לאיטי בהשוואה למחוזות אחרים, מה שמשפיע על ההיצע הקיים בשוק. הביקוש שגדל בקצב מסחרר וההיצע שלא מצליח להדביק את הפער יוצרים תבנית קבועה וצפויה של עליות מחירים. ראש העיר המקומי מציג תוכניות שאפתניות במיוחד לפיתוח מאסיבי שיהפוך את פאפוס לתיירותית אף יותר ממה שהיא כיום. גם מוסדות החינוך בעיר נחשבים לטובים ביותר בכל קפריסין, אזורי המסחר מפותחים וחדשניים וכל זה, במחירים נמוכים.

הכירו את המיסוי המקומי – כל המיסים שחשוב שתכירו לפני ההשקעה בקפריסין

כעת חשוב לעבור למיסוי המקומי על עסקאות נדל"ן. משקיעים רבים לא מכירים לעומק את כל פרטי המיסוי באזור בו הם בוחרים להשקיע, מה שלא אחת מחייב אותם בהוצאות לא מתוכננות. הוצאות לא מתוכננות יכולות להיות ההבדל בין עסקה מרוויחה לעסקה מפסידה ולכן חשוב להיערך להכל מראש. ריכזנו עבורכם את כל ההוצרות הנלוות שחשוב שתקחו בחשבון עם המיסים המקומיים כך שתוכלו לקבל תמונה ברורה ומדוייקת של כל ההוצאות הנדרשות להשקעה בקפריסין.

• מס בולים – מס בולים המקובל בקפריסין נקבע בהתאם לעלות הנכס שלכם. על 5,000 אירו ראשונים לא משלמים מס כלל, לאחר מכן מ 5,000 אירוע ועד 170,000 אירוו משלמים אירו אחד על כל 1,000 אירו (ממחיר הנכס). השלב הבא הוא מ 170,000 אירוע ומעלה, במקרה זה התשלום יורד ל 0.2 אירו לכל 1,000 אירו נוספים. את תשלום מס הבולים עורך הדין שלכם ישלם וחשוב לקחת אותו בחשבון בין כלל ההוצאות הנלוות לעסקת הנדל"ן שלכם.
• מס שנתי – בדומה למס הבולים גם המס השנתי נחשב לנמוך במיוחד והוא אינו מגיע אף לחצי אחוז משווי העסקה.
• מס רכישה – גם מס זה נחשב לידידותי במיוחד ואחוז המס נקבע בהתאם לעלות הדירה. המקסימום שתשלמו זה פחות מ 10% משווי הנכס, מס נמוך משמעותית מהמס בישראל. חשוב להדגיש שבין ישראל לקפריסין יש אמנה חתומה שנועדה למנוע תשלומי כפל מס. אמנה זו מצליחה לחסוך למשקיעי נדל"ן ישראלים בקפריסין לא מעט מיסים עודפים מידי שנה.
• תשלום לעורך דין – השכר הממוצע של עורכי הדין המקומיים עומד על כאחוז אחד מסך ההשקעה או על תשלום תשלום מינימלי של 1,200 אירו.
• דמי העברה – דמי העברה משולמים במטרה להעביר  את הנכס הנרכש על שמכם בהתאם לכל המשתמע מכך מבחינה חוקית. דמי העברה אף הם משתנים בהתאם לשווי הנכס שלכם כך שנכסים בעלות של פחות מ 85,000 אירו ידרשו לשלם 3% מסך העסקה, נכסים בעלות של בין 85,000 אירו ל 170,000 אירו ישלמו 5% משווי העסקה ונכסים במחירים הגבוהים מ 170,000 אירו ידרשו לשלם 8% משווי העסקה. חשוב להדגיש שכיום הממשל הקפריסאי מעניק 50% הנחה למשקיעים חיצוניים בתשלומי דמי העברה כחלק מעידוד המשקיעים הזרים להשקיע במדינתם.

לסיכום כלל ההוצאות הנלוות שחשוב שתקחו בחשבון ערכנו עבורכם טבלה מסודרת:

 

תשלום נוסף	כמה משלמים?
מס בולים	פחות מ 0.5% משווי הנכס
מס שנתי	פחות מ 0.5% משווי הנכס
מס רכישה	פחות מ 10% משווי הנכס – תלוי בשווי הנכס
תשלום לעורך דין	כ 1% משווי הנכס ומינימום 1,200% אירו
דמי העברה	נע בין 3% ל 8% עם 50% הנחה למשקיעים זרים

 

הכירו את כל אפשרויות המימון הטובות ביותר שיאפשרו לכם לרכוש נכסים להשקעה בתנאים אטרקטיביים

אז אם גם אתם מתכננים להשקיע בנדל"ן בקפריסין, חשוב מאוד שתקחו בחשבון את כל ההוצאות הנלוות הללו. חישוב כלל ההוצאות הנדרשות תאפשר לכם לראות את התמונה הגדולה במלואה ולהחליט האם ההשקעה כדאית או לא. לצערינו לא מעט משקיעים פזיזים שלא בודקים את הדברים לעומק נדרשים לשלם מיסים והוצאות נלוות שלא חישבו מה שגורם לעסקה שלהם להתברר כלא רווחית. כעת, הגיע הזמן לעבור לכל נושא המימון. כל נושא המימון בהשקעות נדל"ן תופס מקום של כבוד בהשקעותיהם של רוב ככל המשקיעים המנוסים ביותר. קפריסין מציעה למשקיעיה אפשרויות מימון רבות ואטרקטיביות במיוחד שאתם חייבים להכיר.

 

משכנתא – אפשרות המימון הראשונה והאטרקטיבית ביותר היא הלוואת המשכנתא. הלוואת המשכנתא מאפשרת למשקיעים רבים ליהנות מהלוואות גדולות, לתקופות זמן ארוכות ועם ריביות נמוכות במיוחד. כפי שציינו לעיל, הממשל הקפריסאי מעודד משקיעים זרים ולכן מוכן להעניק גם לכם הלוואת משכנתא בתנאים אטרקטיביים במיוחד. הלוואת המשכנתא מסייעת למשקיעי נדל"ן רבים לממן חלק גדול מהעסקאות כך שגם ללא הון עצמי ניתן לרכוש נכסים רבים בכל רחבי קפריסין. חשבתם שבשביל להתחיל להשקיע בעולם הנדל"ן אתם חייבים חסכונות גדולים של עשרות או אף מאות אלפי שקלים? בעזרת שימוש נכון באפשרויות המימון הרבות תוכלו להתחיל להשקיע גם ללא הון עצמי כלל. חשוב להדגיש שהלוואת המשכנתא כוללת מסלולים אפשריים רבים עם ריביות משתנות כך שאם אתם לא בקיאים בנושא, חשוב להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות פרטי ומקצועי. לא כדאי להסתפק ביועצים מטעם הבנק, הם משרתים את המקום בו הם עובדים ולכן ידאגו לצרכי הבנק לפני שיתפנו לבדוק מהם הצרכים שלכם.

 

הלוואות חוץ בנקאיות -ישנה אפשרות נוספת של הלוואת חוץ בנקאיות לטובת השלמת ההון העצמי לקבלת הלוואת המשכנתא. הלוואות חוץ בנקאיות מסייעות למשקיעים רבים להשלים את ההון העצמי הנדרש בשביל לקבל את הלוואת המשכנתא על הנכס שלהם. המאפיינים של הלוואה זו שונים מהמאפיינים של הלוואת המשכנתא ועל פי רוב הלוואות חוץ בנקאיות ינתנו לתקופות זמן של עד חמש שנים, בסכומים יחסית נמוכים ובריביות גבוהות. איך הלוואת המשכנתא ניתנת בריביות זולות יותר מהלוואות חוץ בנקאיות שניתנות בסכומים קטנים ולטווחי זמן קצרים? רמות הסיכון במתן הלוואות חוץ בנקאיות גבוהה יותר. בהלוואת המשכנתא הבנק משעבד לרשותו את הנכס שנרכש על ידי הלווה כך שאם הוא לא יחזיר את כל התשלומים החודשיים, הבנק תמיד יוכל לשעבד את הדירה, למכור אותה ולהשיב לעצמו את הכסף.

 

שעבוד נכס קיים – בנקים רבים בכל רחבי העולם מאפשרים לבעלי נכסים למשכן את הנכסים לטובת הלוואת משכנתא. משקיעים רבים רואים באפשרות מימון זו הזדמנות לחלץ כספים מקירות הנכסים הקיימים ברשותם לטובת השקעות נוספות. הבנק בישראל מאפשר לבעלי נכסים לשעבד עד 50% משווי הנכס שלכם לטובת קבלת הלוואה על סך 50% משוויו. כלומר, אם יש לכם נכס בשווי 1,200,000 שקלים, תוכלו לקבל הלוואה בתנאי משכנתא על סך 600,000 שקלים לרכישת נכסים נוספים להשקעה. חוששים לחזור ולשלם משכנתא מידי חודש לאורך שנים? אל חשש, השכרת הנכס החדש שלכם תסייע בתשלומים החודשיים. משקיעים רבים שיודעים לבחור נכון את הנכסים הנכונים מצליחים לכסות את כל ההחזר החודשי מכספי השכירות הנכנסים מהנכס החדש.

אז הכרנו את הכוחות המשפיעים על השוק, מנינו את כל היתרונות הגדולים ביותר שיש לקפריסין להציע בגינם משקיעים רבים בוחרים דווקא בה, ריכזנו את כל ההוצאות הנלוות שחשוב שתכירו ונגענו באפשרויות המימון האטרקטיביות ביותר. עכשיו, רגע לפני שאתם יוצאים לחרוש את שוק הנדל"ן בקפריסין, חשוב שתכירו את מסלולי ההשקעה הטובים ביותר באזור.

הגיע הזמן להכיר את מסלולי ההשקעה המועדפים על המשקיעים הזרים בקפריסין

המסלול הגדול והמבוקש ביותר – נדל"ן מניב לטווח ארוך

מסלול ההשקעה הגדול ביותר בקפריסין בפרט ובעולם כולו בכלל הוא מסלול השקעה מניב. השקעות נדל"ן מניבות מבטיחות למשקיעים במסלול שני אפיקי רווח משמעותיים, רמת בטיחות גבוהה במיוחד, הכנסה פסיבית וקבועה מידי חודש והתעסקות מינימלית. עיקרי המסלול הם: רכישת דירת מגורים והשכרתה לטווחי זמן ארוכים. משקיעים זרים רבים בוחרים במסלול זה בשל העובדה שהוא אינו מצריך מהם התעסקות רבה. השקעות נדל"ן מניב מצריכות מכם פעולה חד פעמית ולאחר מכן, ההשקעה מתחילה לרוץ ולהכניס לכם הכנסה פסיבית מעוגנת בחוזה מידי חודש. אפיקי הרווח ממסלול השקעה זה הם: הכנסה מהשכרת הנכס וכן מעליית ערכו במרוצת השנים. אחתור נכס אטרקטיבי בקפריסין יאפשר לכם ליהנות מעליית ערך גבוהה של עשרות אחוזים תוך שנים בודדות, וזאת מלבד לאחוזי התשואה השנתיים המגיעים מהשכרת הנכס. אחוזי התשורה הממוצעים מהשכרת נכסים בקפריסין עומדים על בין 7% ל 10% מידי שנה. לשם ההשוואה, אחוזי התשורה הממוצעים בישראל מהשכרת דירות מגורים עומדים על כ 2.9% מידי שנה.

היתרונות הגדולים של השקעות בנדל"ן מניב:

1. שני אפיקי רווח שונים – בין 7% ל 10% תשואה שנתית מהשכרת הנכס ועוד עליית ערך של עשרות אחוזים במרוצת השנים.
2. השקעה פשוטה ופסיבית – משקיעים מעבר לים? מסלול השקעה מניב יכול להתאים לכם. המסלול מצריך מכם פעולה חד פעמית ולאחר מכן ההשקעה מתחילה לרוץ עם הכנסה חודשית מעוגנת בחוזה.
3. הכנסה חודשית קבועה – רוצים בטיחות? מסלול השקעות זה יבטיח לכם הכנסה קבועה מידי חודש.

החסרונות והסיכונים שחשוב לקחת בחשבון:

1. אחוזי תשואה יחסית נמוכים בהשוואה למסלולי השקעה אחרים – ברכישת נכס מסחרי ניתן לקבל אחוזי תשואה גבוהים יותר.
2. התעסקות עם שוכרים – השקעות מעבר לים יכולות להקשות את ההתנהלות מול השוכרים שלכם.
3. בחירת שוכרים שלא מצליחים לשלם – בחירה לא נכונה של שוכרים מפוקפקים עלולה לגרור אתכם להליכים משפטיים להוצאת כל כספי השכירות המגיעים לכם.

מסלול המתאים במדוייק למשקיעים זרים – נדל"ן על הנייר ללא צורך בהתעסקות עם שוכרים!

מסלול השקעה נוסף שיכול להתאים לאזורים רבים שצויינו מעלה הוא מסלול רכישת דירות על הנייר. מסלול רכישת דירות על הנייר כולל רכישת דירות במחירים נמוכים ממחירי השוק בכ 10% עד 30%, מה שמאפשר למשקיעים ליהנות מהדלתא שבין מחיר הקנייה למחירי השוק. עיקרי המסלול הם: רכישת דירות על הנייר (שאינן בנויות כלל), החזקתן עד לקבלת המפתח ומכירתן במחירי השוק. מסלול השקעות זה שונה בתכלית ממסלול השקעות נדל"ן מניב. משקיעים רבים שבוחרים להשקיע מעבר לים מעדיפים את מסלול השקעות זה בשל העובדה הפשוטה שהמסלול לא מצריך התעסקות עם שוכרים כלל. מנגד, חשוב להבין כי במסלול זה אין הכנסה חודשית כלל והרווח המיוחל יגיע רק בעוד מספר שנים עם סיום בניית הפרוייקט וקבלת המפתח. מסלול השקעות על הנייר במחירי פריסייל אינו מתאים לכל אחד, אך המשקיעים הבוחרים בו נהנים מלא מעט יתרונות משמעותיים, בטח אם מדובר בהשקעות מעבר לים.

היתרונות הגדולים של השקעות בנדל"ן על הנייר:

1. כספי ההשקעה נזילים – משך ההלוואה נע בין שנתיים ועד ארבע שנים בלבד.
2. ללא התעסקות עם שוכרים – למשקיעים שבוחרים להשקיע את כספם מעבר לים יתרון זה משמעותי במיוחד. כל שהמשקיע נדרש לעשות זה להמתין לקבלת המפתח.
3. רווחים גדולים – הדלתא שבין מחירי הפריסייל לבין מחירי השוק יכולה להיות כמה מאות אלפי שקלים.

החסרונות והסיכונים שחשוב לקחת בחשבון:

1. ללא הכנסה חודשית קבועה – במהלך כל שנות ההשקעה, אין הכנסה חודשית כלל.
2. קבלנים מפוקפקים – קבלנים מפוקפקים עלולים לעכב את מועד קבלת המפתח במקרה הטוב ואף להיכשל בניסיונם להשלים את הפרוייקט במקרה הפחות טוב.
3. צמוד למדד – השקעות נדל"ן על הנייר צמודות למדד, מה שעלול לפגוע ברווחיות העסקה.

שוק הדיור בקפריסין מציע לכל משקיעיו עוד לא מעט מסלולי השקעה שונים כמו עסקאות אקזיט של רכישה בזול, השבחה ומכירה ביוקר, רכישת נכסים מסחריים והשכרתם ועוד. בחרנו עבורכם את מסלולי ההשקעה הגדולים ביותר בהם רוב ככל המשקיעים באזור בוחרים. במסלולי השקעות אלה תוכלו ליהנות הן מהגדלות ההון העצמי תוך זמן קצר והן מהשקעות ארוכות טווח המניבות הכנסה חודשית פסיבית וקבועה. כך או כך, חשוב להכיר את כל מסלולי ההשקעה הקיימים לפני שבוחרים את המסלול המתאים ביותר עבורכם. כל מסלול מתאים לפרופיל משקיע שטנה הנקבע בהתאם למצבו הכלכלי, שאיפותיו מההשקעה, תקופת הזמן שהוא רוצה להשקיע ועוד. חשוב שתכירו את פרופיל המשקיע שלכם לפני שתבחרו את מסלול ההשקעה המיטבי בעורכם.

לסיכום, קפריסין מציעה לא מעט הזדמנויות למשקיעיה – הכירו לעומק את פרופיל המשקיע שלכם ובחרו את ההשקעה המתאימה ביותר עבורכם!

לסיכום, השקעות נדל"ן בקפריסין נחשבות בעיני משקיעים רבים כאטרקטיבית במיוחד. הכלכלה היציבה, הרצון לסייע למשקיעים זרים, ההזדמנויות הרבות בערים השונות והתיירות הענפה הפכו את קפריסין לאחד היעדים החמים ביותר להשקעה בשנים האחרונות. משקיעי נדל"ן רבים בוחרים להגיע מכל העולם לקפריסין הקטנה במטרה ליהנות מכ 8% תשואה שנתית מהשכרת הנכסים ומעליית ערכם בקצב מסחרר לאור הביקושים העולים, ההיצע הקטן והפיתוחים הצפויים באזור. רוצים להתחיל להשקיע בקפריסין? אל תשכחו לחשב עת כל ההוצאות הנלוות שישי באזור וליהנות מאפשרויות המימון בצורה חכמה ומיטבית.

האי קפריסין שוכן בים  התיכון. שמה הרשמי של מדינת האי,  הוא רפובליקת קפריסין. למרות שיוכו הגיאוגרפי של האי לאסיה, נחשבת קפריסין לחלק מאירופה. האי מחולק בפועל לשני חלקים,  צפון קפריסין הטורקית המהווה שליש משטח המדינה , קפריסין הדרומית  שהיא ברובה יוונית . קפריסין  שחגגה עצמאות רק לפני 60 שנה, הפכה בשנת 2008 לחברה מן המניין באיחוד האירופי. אוכלוסייתה מונה בסה"כ- 1.5 מיליון תושבים והאירו הוא המטבע הרשמי באי. חשוב להדגיש כי קפריסין הצפונית (הטורקית) אינה חלק מהאיחוד האירופי ואינה מוכרת רשמית על ידי האו"ם , בשל כך, הסקירה שלנו מתייחסת לקפריסין היוונית .

קפריסין כמו שאר מדינות אירופה, חוותה ירידות משמעותיות בעקבות משבר הסאב פריים שהחל בארה"ב בשנת 2008, והתפשט במהרה לשווקי העולם באירופה. תזכורת קצרה, הבנקים בארה"ב חילקו משכנתאות בתנאים מפתים לכל דורש, בעקבות זאת נוצר ביקוש אדיר לנדל"ן. המחירים זינקו, וללווים לא נותר ממון להחזיר לבנקים את ההלוואות שלוו. בנקודה זו החלה שרשרת של קריסות בנקים שפגעה בשווקים. המחירים צנחו והבנקים ששרדו, סרבו לאשר בנדיבות משכנתאות למבקשים. המשבר לא דילג על קפריסין, החל משנת 2009 ועד לשנת 2016, חוותה קפריסין ירידות חדות במחירי הנדל"ן.

הממשל הקפריסאי עשה הרבה על מנת לאושש את הכלכלה, חלק נכבד מזה הייתה ההחלטה, על מדיניות מס מקלה על משקיעים זרים בשווק ההון המקומי. המדיניות מסתבר הצליחה, והחל משנת 2017 חלה תפנית במחירי הנדל"ן, ואילו החלו לעלות ברציפות עד לשנת 2021. בשנה זו בעקבות ההשפעות של מגפת הקורונה, הסגרים והגבלות התנועה. ירדו מחירי הנדל"ן .  למרות הירידה במחירים , נתון מעניין הוא היחס הפוך בין ירידות המחירים, למספר העסקאות של משקיעים זרים בנדל"ן (גם של מקומיים). אשר  עלה ביותר מ- 30% בהשוואה למחצית הראשונה של שנת 2020. חוזי העסקאות/מכירות  בערים הגדולות עלו . אולם , בעקבות משבר נגיף הקורונה, מחירי הדיור ירדו בממוצע ב – 5.8% באותה תקופה.

ההתעניינות הגוברת של המשקיעים הזרים מוכיחה, כי הפעולות שנקט הממשל הקפריסאי לשיקום הכלכלה המקומית הצליחו . תעיד העובדה, שרוב המשקיעים הזרים הגיעו ממדינות שאינן חברות באיחוד האירופי, כמו רוסיה ובריטניה. עובדה זו מאוששת את ההנחה הרווחת אצל האנליסטים, כי הכלכלה הקפריסאית איתנה.

 להלן עליית  חוזי מכירת נדל"ן לפי מחוזות ברחבי קפריסין לשנת 2020

קפריסין מושכת משקיעם הרבה תודות לאקלים הנפלא השורר בה ברוב ימות השנה, רמת החיים הגבוה , מיקום גיאוגרפי נוח וחופים מרהיבים. ההופכים אותה למדינה אידיאלית לבעלות על בתי נופש, דירות  או אפילו מקום לגידול ילדים. אבל לא רק "האוצרות הטבעיים" . באי השכן לנו הפנימו שלושה מהפרמטרים החשובים למשקיעי הנדל"ן – מיסוי ידידותי, מחיר סביר ותשואה נאה יחסית, הצעדים הללו אפשרו במידה רבה לקפריסאים, לבלום את ירידת המחירים שנמשכה כמעט עשור ולעבור לעליות מתונות.

שינוי  מחירי הנדל"ן בקפריסין בעשור האחרון

אולם , צעדים אילו לא לקחו בחשבון את ההשפעות השליליות של מגפת הקורונה. קפריסין ידועה בתיירות הנכנסת שלה , הענף הוא  המשמעותי ביותר בתרומתו לכלכלת המדינה, הודות לכ- 4 מיליון תיירים אשר פוקדים את האי מדי שנה. בשנת 2021, חלה ירידה תלולה בכניסת התיירים למדינה עקב הסגרים וההגבלות. הדבר השפיע באופן ישיר על הכלכלה המקומית בכלל, ומחירי הנדל"ן בפרט. ייאמר מייד, רוב מדינות אירופה חוו דווקא עליות מחירים בתקופה זו. למרות זאת, אנליסטים דווקא מזהים כרגע הזדמנות בלתי חוזרת כדי לרכוש נדל"ן במחירים נוחים בקפריסין.

בקפריסין למרות ובגלל היותה אי קטן, ישנן מספר ערים אטרקטיביות במיוחד. ננסה לסייע לכם כדי להחליט איזה אזור הוא המתאים לכם ביותר להשקעה. נקודה חשובה לפני הכול, למיקום הנכס באי יש חשיבות רבה. לכן יש הבדל גדול במחירי הנכסים בקפריסין. ניתן למצוא במקומות רבים נכס במחיר מבוקש של כ-100,000 יורו ואף פחות מזה, אך במקומות מבוקשים המחירים יכולים להגיע גם למאות אלפי יורו בקלות. מחירי הנכסים באזורים מסוימים מושפעים מאוד מתוכניות השקעות ממשלתיות.

היכן להשקיע?

לימסול– העיר הגדולה ביותר בשטחה המוניציפלי באי , והשנייה בגודלה מבחינת האוכלוסייה,  המטרופולין שלה מכיל כרבע מיליון איש. היא ממוקמת בחלקו הדרומי של האי. העיר היא למעשה מרכז הכלכלה של קפריסין. יש בה נמל ימי שמהווה את "השער" לאי כולו. העיר  נחשבת כרב תרבותית, יש בה אתרי ארכיאולוגיה רבים.  היא מושכת מאות אלפי תיירים מידי שנה. לימסול ממגנטת אליה תושבים זרים, הבוחרים לגור בעיר הנחשבת לקוסמופוליטית עם מבחר של בתי ספר בינלאומיים. חברות ענק  גלובאליות ביססו את  משרדיהם שם. הסיבות הללו גרמו לביקוש גבוה לנדל"ן. מה שגרם לביקוש לעלות על ההיצע, לא פלא שהמחירים בעיר עולים בשנה האחרונה בניגוד למגמה האי. הרבה תודות לזה,  שחוזי מכירות הנדל"ן עלו ב-  30% בשנת 2020 , זו העלייה החדה ביותר בקפריסין. דירה ממוצעת עולה 100 אלף יורו, בית כ-170 אלף יורו ווילה כ-270 אלף יורו.

פאפוס-  ממוקמת לצד חופיה הדרום מערביים של קפריסין, המטרופולין שלה מכיל כ-100 אלף תושבים ובעיר עצמה מתגוררים כ- 35 אלף איש . האגדה מספרת שאלת הים אפרודיטה החליטה לעלות ליבשה דווקא על חופיה המרהיבים של פאפוס. העיר נחשבת כאחת המתיירות ביותר בקפריסין. בשנת 2019 בימי טרום מגפת הקורונה, פקדו את העיר יותר משני מיליון תיירים! בעיר קיים שדה תעופה, למעשה, מחצית מהתיירים בקפריסין כולה עברו בו בשנת 2019.  בשנים שלפני מגפת הקורונה, יצאו מישראל בשיא עונת התיירות טיסות ישירות לפאפוס, ללמדכם על הפופולאריות של העיר לא רק אצל הזרים אלא גם אצל הישראלים. התיירים ממנפים את הכלכלה כולה ובעיקר את ענף הנדל"ן בעיר. 20% מחוזי המכירות בקפריסין כולה נערכו בפאפוס. יחסית לגודלה מדובר בעסקאות רבות ביותר. הביקוש לבתים ודירות נופש בעיר הוא רב. רבים מהמקומיים ומהתושבים הזרים העובדים בלימסול, בוחרים להתגורר דווקא בפאפוס שם הוצאות המחייה פחותות יותר מאשר בעיר השכנה. השקעה בנדל"ן בעיר מומלצת בעיקר לבתים ודירות נופש. דירה עולה בממוצע 80 אלף יורו, בית כ- 150 אלף יורו ווילות קרוב ל 300 אלף יורו בממוצע.

ניקוסיה– בירת קפריסין המחולקת לזו הצפונית ( המוכרת ע"י טורקיה בלבד) ולזו הדרומית , בחלק היווני של העיר מתגוררים כרבע מיליון תושבים. עיר הבירה המודרנית משלבת בין היסטוריה מפוארת , תרבות מגוונת שנרכשה מאימפריות שונות ששלטו בה לעיר עם ניחוח אירופי. העיר משמשת כמרכז הפיננסי של המדינה, המסחר המתנהל בה רב, בין היתר פועלים בעיר סניפים של ארבעת משרדי החשבון הגדולים בעולם ( מה שלא תמצאו בת"א למשל) . בעיר מקום מושבם של דיפלומטים ואנשי עסקים מכובדים,  יש גם מבחר של בתי ספר פרטיים. בעיר פוטנציאל רב  להשכרת נכסים, גם בשל העובדה  שקפריסאים רבים מגיעם לעבוד בבירה. נכון לשנת 2020, יותר מרבע מעסקאות החוזים בקפריסין  26% , נרשמו על שמה של ניקוסיה . את העיר משרתים שני נמלי תעופה, זה שנמצא בלרנקה ( 52 ק"מ מהעיר) וזה שנמצא בפאפוס (142ק"מ). הבירה מחוברת באמצעות מערכת כבישים מודרנית עם הערים המרכזיות האחרות.

בקפריסין כיאה לאי השוכן בים התיכון, ערי הנופש המהוות פוטנציאל גדול להשקעות נדל"ן, יש לקחת בחשבון שבערים אילו העונתיות מהווה פקטור דומיננטי. כלומר בעונת הקיץ שוק השכרת הדירות דומיננטי מאד לעומת עונת החורף, שבה עסקי הנדל"ן אינם בשיאם. ערים כאילו  עשויות להתאים לבתי נופש זולים במהלך עונת השיא, יותר מאשר למגורים בכל ימות השנה.

 איה נאפה– היא למעשה עיירה קטנה הנמצאת בדרום מזרח קפריסין, העיירה הפכה לפופולאריות ביותר בעשור האחרון אצל הצעירים בזכות חופיה היפים, המועדונים והפאבים. מחיר ממוצע של מ"ר בעיירה 2750 יורו.

 פאראלימני- נמצאת בדרום מזרח קפריסין ומפורסמת בעיקר בגלל חופיה. מחיר ממוצע למ"ר 1500 יורו.

פרוטאראס – עיירה הסמוכה לאיה נאפה, אבל בניגוד לאופי הצעיר והתוסס של השכנה, היא  מאופיינת כעיירת נופש שקטה, המארחת משפחות בעיקר משפחות לנופש ונופשים  מעל גיל העשרה. מחיר ממוצע למ"ר כ- 1900 יורו.

לרנקה– שוכנת בדרום מזרח האי, העיר נגישה מאד לתיירים, קיים בה שדה תעופה בינלאומי, ונמל ים השני בחשיבותו בקפריסין . ללרנקה, מגיעים מאות אלפי תיירים בשנה הנהנים מחופיה המרהיבים המשתרעים לאורך 25 ק"מ. העיר מציעה שפע של ארכיאולוגיה ומוזאונים איכותיים. מחירי הנכסים למשקיעם נוחים  מאד גם בהשוואה לשכנותיה. אנליסטים רואים בה כהזדמנות להשקעה, ואכן בשנת 2020 . דירה ממוצעת עולה בעיר 70 אלף יורו. ווילה עולה רק 170 אלף יורו בממוצע.

החלטתי על אזור להשקעה , אילו פרמטרים נוספים עלי לשקול?

צריך להבין שבקפריסין אפילו באותה עיר, מחירי הנדל"ן שונים במידה ניכרת באזורים שונים. לדוגמה, בעיירת הנופש איה נאפה ניתן לרכוש דירת 2 חדרי שינה בפחות מ-100,000 אירו, לא רחוק ממיקום הדירה , ניתן לרכוש ווילה בסכום של  למעלה מ-1.5 מיליון אירו, תלוי בזמן הבנייה, איכות הפיתוח למגורים, קרבה לחוף וכו'. שימו לב שלעיתים חלק מהנכסים הזולים יותר באי, מציעים לעתים קרובות רמת חיים גבוהה בהשוואה למדינות רבות אחרות באירופה, ובהחלט ניתן למצוא עסקאות טובות.

יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות בגין אגרות ומיסים בעת רכישת נכס.  הניסיון מלמד שעל רוכש הנכס לשריין  עד 10% ממחיר הרכישה, על הוצאות  הקשורים לרכישה. כגון שכר טרחת עורך דין ש,מאי, מס בולים ואגרות רישום מקרקעין. בנוסף, מס מע"מ חל על נכסים חדשים בקפריסין (מ-5%).

אחרי שבחנו היכן להשקיע, מהו תהליך הרכישה?

בצד השייך לאיחוד האירופי של קפריסין יש מבחר רב של נכסים להשקעה. תהליך רכישת נדל"ן בקפריסין הוא פשוט יחסית. עם זאת, מומלץ מאוד להיעזר בשירות של עורך דין עצמאי מוסמך שאין לו קשרים עם מוכר או יזם הנכס הנרכש. עורך הדין ששכרת יוודא כי אין הלוואה או כל סוג של טענה מצד שלישי על נכס זה, כי הנכס שייך באופן חוקי לגורם המוכר, יאשר כי קיימים הרשאות תכנון רלוונטיות וכן הרשאות בנייה, וילמד את הסכם המכר בשמך. יוודא שאין בעיות ממשיות  לרעת  הקונה ושההסכם מחייב מבחינה משפטית. חשוב  גם לבדוק שאין בעיה עם שטרי בעלות. אזרחים שאינם בעלי דרכון של האיחוד האירופי נדרשים להציג אישור רשמי מהרשויות  כדי לרכוש נכס בקפריסין, האישור נתן בדרך כלל  ללא בעיות. לאחר חתימת ההסכם והעברת התשלום למוכר, יש להעביר את ההסכם למשרד המס המקומי לתשלום מס בולים, שימו לב, את התשלום  יש לבצע תוך חודש לאחר חתימת הסכם המכר כדי להימנע מקנס. כמו כן, בתוך חודשיים לאחר חתימת הסכם המכירה יש להגישו למשרד המקרקעין המחוזי כדי לרשום רשמית את הרכישה ולהבטיח את הבעלות החוקית של הקונה על הנכס.

אילו הטבות מאפשר הממשל הקפריסאי למשקעי הנדל"ן הזרים?

רכישת זכות לאזרחות קפריסאית  על ידי השקעת הון גדולה:

כדי למשוך הון רב ומשקעים רבים בעלי ממון. החליטה ממשלת קפריסין על תוכנית השקעות לזרים. מדובר ברכישת נכס למגורים ברמת מחיר של מינימום 500,000 אירו + מע"מ. מעבר לכך, נדרשת השקעה נוספת של 1,500,000 אירו. אחת מהאפשרויות הללו היא השקעה בנדל"ן. לכן, משקיעים רבים בוחרים להשקיע  1.5 מיליון אירו נוספים לרכישת נכסים, לזכות באזרחות ( מס חברות בקפריסין הנו ידידותי בכלל ולאזרחים מקומיים בפרט) . מסתבר שהתוכנית  משכה משקיעם זרים ,מה שהמביא לעליית מחירים בפלח שוק  הנדל"ן היוקרתי בקפריסין. מאז הצגת תוכנית ההשקעות של קפריסין ב-2013, חלה עלייה חדה בבנייה על האי, במיוחד של  וילות יוקרה, כמו גם מגדלי דירות רבי קומות עם נוף מרשים לחופים ולים. ללימסול חלק נכבד מההתאוששות בקפריסין,  העיר רשמה עליות מחירים נאות בשנים האחרונות , הממשל הקפריסאי נותן עדיפות בהתחלות ובתוכניות הבנייה לעיר. שמזנקת בעמודת המשקיעים הזרים. שנייה לה בסדר העדיפות הלאומי היא פאפוס, שנהנית בתנופת בנייה של בעיקר וילות פרטיות יוקרתיות, המגיעות בדרך כלל עם בריכה פרטית וגינה.

זכות למגורים בקפריסין לפי השקעה בינונית:

תוכנית נוספת של הממשל הקפריסאי למשקיע הנדל"ן ברמה בינונית, היא אפשרות למגורים באי  לפי גובה ההשקעה בקפריסין. התוכנית מאפשרת למועמדים שאינם אירופאים, להתגורר בקפריסין אם הם יכולים להוכיח תזרים הכנסה יציב מחו"ל (קרי, במקרה שלנו גם מישראל),  ולרכוש נכס במינימום של  300,000 יורו + מע"מ. בסכום זה ניתן לרכוש נכס אטרקטיבי באי. להזכירכם, מדובר בהשקעה של קצת יותר משליש משווי רכישת דירה ממוצעת בת"א.

דברים נוספים שאתם צרכים לדעת בעת רכישת  נדל"ן בקפריסין

בעת בחינת רכישת נדל"ן ובמיוחד בקפריסין יש לבדוק את פער המחירים באותה עיר עצמה. לדוגמה, בעיירת הנופש איה נאפה ניתן לרכוש דירת 2 חדרי שינה בפחות מ-100,000 אירו, באותה נשימה אפשר לרכוש נכס גם עבור למעלה מ-1.5 מיליון אירו, תלוי בזמן הבנייה, איכות הפיתוח למגורים, קרבה לחוף וכו'. יאמר כי אפילו חלק מהנכסים הזולים יותר באי, מציעים לעתים קרובות רמת חיים גבוהה בהשוואה למדינות רבות אחרות באירופה, ובהחלט ניתן למצוא עסקאות טובות.

חוקי קפריסין סביב שכירות יכולים להיות מסובכים. אם אתם מחפשים לקנות נכס בקפריסין שאותו תוכלו להשכיר בפוטנציה, מומלץ מאוד לקחת ייעוץ משפטי מקצועי ולדון בחוקי השכירות סביב הנכס הספציפי הזה לפני שאתם מתחייבים להחלטות רכישה כלשהן. באופן כללי, השכירות בקפריסין מחולקת לפי שכירות בשוק החופשי ושכירות סטטוטורית. שניהם פועלים לפי כללים שונים מאוד בכל הנוגע להיבטים חשובים של השכירות כגון תהליך פינוי (אם תרצו בשלב מסוים שהשוכרים יפנו את הנכס ובמקרה שהם יסרבו לעשות זאת), או העלאת שכר דירה פוטנציאלית בעתיד.

יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות בגין אגרות ומיסים בעת רכישת נכס. כפי שמראה הניסיון, על רוכש הנכס לאפשר עד 10% ממחיר הרכישה עבור חיובים הקשורים לרכישה כגון שכר טרחת עורך דין ומודד, מס בולים ואגרות רישום מקרקעין. בנוסף, מס מע"מ חל על נכסים חדשים בקפריסין (מ-5%).

הדינמיקה במחירי הנדל"ן לפי הערים בקפריסין בין הרבעונים 01/2021 לבין 02/2021

השכרת  הנכס שלך בקפריסין:

הסיכונים והמכשולים עבור בעלי נכס עם שוכרים סטטוטוריים בקפריסין

חוקי השכירות בקפריסין  – השכירות בקפריסין מחולקת לפי שירות בשוק החופשי ושכירות סטטוטורית. השכירות הסטטוטורית  מספקות הרבה יותר הגנה לשוכרים מאשר שכירות בשוק החופשי. . שניהם פועלים לפי כללים שונים מאוד בכל הנוגע להיבטים חשובים של השכירות כגון תהליך פינוי (אם תרצו בשלב מסוים שהשוכרים יפנו את הנכס ובמקרה שהם יסרבו לעשות זאת) מומלץ מאוד לקחת ייעוץ משפטי מקצועי ולדון בחוקי השכירות סביב הנכס הספציפי הזה לפני שאתם מתחייבים להחלטות רכישה כלשהן. משכירי דירות בינלאומיים וקפריסאים רבים כאחד מוצאים את עצמם, נאבקים במקרים מסוימים  עם השוכרים על העלאת  שכר הדירה בהתאם למחירי השוק . שימו לב, אחת הדרישות המשפטיות העיקריות כדי שהשכירות תיחשב כחוקית, היא שהבניין ייבנה לפני 31 בדצמבר 1999. במקרה של מכירה חוזרת של נכסים, עורך הדין שלך יוכל לקבל הוכחה על תאריך הבנייה מהיזם שבנה את הנכס במקור, ורשות החשמל בקפריסין המאשרת מתי הנכס חובר לחשמל בפעם הראשונה (בדרך כלל בעת בנייתו) .

התחברות עם חברות נדל"ן/ אנשי מקצוע מקומיים– לא "כל הנוצץ זהב", על תתרשמו ממצגות מושקעות שלא אנשי מקצוע והבטחות על תשואות מרשימות. גם לא ממשרדיהם המפוארים , בדקו היטב על מה מדובר, רוב האנשים העוסקים בהשקעות הנדל"ן הגונים. אבל תמיד יהיו כאילו שיבטיחו לכם הכנסות שספק אם תזכו לממשן.

מיסוי- כאמור ישראל וקפריסין אינן חתומות על אמנת מס משותפת , קיים סיכוי סביר שתאלצו לבצע התאמות מס רבות בקפריסין ובעיקר בישראל , חוסר הידע וההבנה הבסיסית עלול להביא אתכם להוצאות כספיות יחסית גבוהות. מומלץ להסתייע ביועץ מס מוסמך.

תשתיות ומפת התחלות הבנייה – בקפריסין במיוחד, החלטה על הקמת תשתיות ו/או כמות התחלות הבניה בערים מסוימות. משפיעות  ישירות על היצע וביקוש באותה עיר ואף באותה שכונה.  בטרם  רכישת הנדל"ן באותה העיר , בדקו את  תוכניות הבנייה באותה עיר, בגלל  היותה של קפריסין מדינה קטנה מבחינת גיאוגרפית , רוב תוכניות הבנייה העיקריות מנווטות ע"י הממשל הקפריסאי. הפרש מחירי הנדל"ן בין שכונות באותה עיר  בעקבות בנייה עתידית עלולים להיות חדים.

מדוע לרכוש נכס בקפריסין ישנן סיבות רבות, ניגע בעיקריות שבהן:

היחסים ההדוקים בין ישראל לקפריסין – היחסים בין ישראל לקפריסין התחממו מאוד בשנים האחרונות. הן למעשה הדוקים מהי פעם ושתי הממשלות משתפות פעולה בתחומים רבים, ביטחוניים, מדיניים וכלכליים. הישראלים מרגישים בנוח באי השכן וזו אחת הנקודות החשובות.

מדד מחירי הנדל”ן בקפריסין – מדד האינדקס הקפריסאי ספג מכה קשה עם תחילת משבר הסאב פריים בשנת  2008, המחירים צנחו קרוב לעשור. שבו וטיפסו עד שהמגמה התהפכה שוב תודות למשבר מגפת הקורונה. לא מעט אנליסטים מצבעים על תקופה זו כאידיאלית לרכוש נדל"ן. בנוסף ,דמי השכירות החודשיים לנכסי מגורים עלו במספרים דו ספרתיים במהלך 2019. דמי השכירות  הנגבים לדירות, עלו בשנת 2019 בשיעור ממוצע של יותר מ- 14% בסה"כ, מחיר שכר הדירה הגיע בשנה זו לרמתו הגבוה ביותר בהשוואה לתחילת העשור הקודם.

קירבה גיאוגרפית– המשקיע הישראלי מעדיף לרכוש נכס " קרוב לבית", קפריסין הנמצאת רק 45 דקות טיסה מישראל ,כלומר, מת"א לחיפה זמן הנסיעה גדול יותר. המשקיע הישראלי בקפריסין מרוויח השקעה בחו"ל ולהרגיש כמעט בישראל.

אופי ים תיכוני- הקפריסאים די דומים באופיים לישראלים, האופי המזרח תיכוני של המקומיים נוח לישראלים גם במהלך ביצוע עסקאות הנדל"ן וגם בשהות הישראלים באי.

מיסוי בקפריסין על נדל"ן

בקפריסין שיעור המס ליחיד הנו מדורג ועומד על 0%-35% . השיעור המקסימלי של 35% נגבה על הכנסה של מעל 60 אלף יורו בשנה. מאידך במידה והכנסתך השנתית  לא עלתה על 19,500 יורו, הרי שתהייה פטור מתשלום מס.

פטור ממס נוסף הוא על הכנסות מדיבידנד וריבית לחברות. ההכנסה פטורה ממס לתושבים ומשקיעם זרים בקפריסין. מאידך הכנסות כאילו חייבות במס של 30% בישראל לאזרח ישראלי גם אם נעשו בחו"ל ובמקרה זה קפריסין..

בקפריסין קיים פטור מרווחי הון , גם מרווחי שנובעים מנדל"ן וגם כאילו מרווחים משוק ההון. חריג מהפטור הגורף הוא מיסוי של 20% על רווחים הנובעים ממכירת נדל"ן.חשוב להדגיש כי בין מדינת ישראל לרפובליקה הקפריסאית אין הסכם של אמנת מס, לכן קדימות בתשלומי מס ניתנת למדינה בה נצברו ההכנסות בפועל ממקרקעין. קרי, אזרח ישראלי מחויב בדיווח גם לרשויות המס בישראל על הכנסותיו בקפריסין, רשויות המס בישראל מתחשבות בד"כ בזיכוי המס הזר ששולם בחו"ל. בכל מקרה ממומלץ למשקיע הנדל"ן הבודד להסתייע ביועץ מס ע"מ להימנע מתשלום של כפל מס (המס בקפריסין יכול להגיע לכ-30%).

מרחק הטיסה הקצר בין ישראל לקפריסין, מהווה סיבה טובה למשקיעים ישראלים להקים   חברות באי השכן , האזרחים הישראלים "בונים" על כך שיוכלו  "קופצים" לביקור במשרדי החברה בקפריסין מידי פעם, אך בפועל מנהלים את החברה ממקום מושבם בישראל .  מס ההכנסה הישראלי "מכיר" בחברה כזו , כחברה ישראלית לכל דבר ועניין לצורכי מס, לכן בעל אותה חברה יידרש בהשלמת מס בישראל. אלא אם כן חברתו של המשקיע הוכנסה ע"י הקפריסאים לקטגורית  חברות ה- Special Contribution for Defense"" (תרומה מיוחדת להגנה) , במקרה זה ישנו סיכוי סביר, שמס ההכנסה הישראלי יכיר בחברה, כאחת  הפועלת מחוץ לישראל ותשלום כפל המס ימנע במקרה זה.

קפריסין מהווה יעד אטרקטיבי מאד עבור המשקיע הישראלי, הקרבה הגיאוגרפית, המדינה בעלת האופי הים תיכוני, החופים המרהיבים  ומחירי הנדל"ן הנוחים. גרמו לעלייה בהשקעות הנדל"ן של הישראלים באי השכן. לצד זה, יש לזכור כי בין מדינת ישראל לקפריסין אין הסכם אמנת מס משותפת, דבר המחייב לדעתנו סיוע של יועץ מס, וסיוע של עו"ד הבקיא בחוקי השקעות הנדל"ן בקפריסין. בסיוע גורמים אילו ואנשי מקצוע, ההנחה היא שהסיכון בהשקעה במדינה השכנה לנו יופחת למינימום.